Pozabankowe pożyczki hipoteczne – jak to działa?

Działające na krajowym rynku firmy pożyczkowe muszą coraz częściej dostosowywać swoją ofertę do potrzeb klientów. A ci ostatni coraz częściej zainteresowani są pożyczkami hipotecznymi. Jak się okazuje, główne powody tego zainteresowania są dwa: klienci szukają pożyczek pozabankowych które pozwolą na skonsolidowanie wszystkich rat w jedną lub też oczekiwana kwota pożyczki jest bardzo wysoka, a klient poszukuje produktów niebankowych. I choć rynek ten z pewnością nie rozwinie się tak mocno jak pożyczki chwilówki z których korzystają miliony polaków, to z pewnością rzesza zadowolonych klientów będzie rosła. Przyjrzyjmy się więc najważniejszym informacjom o pozabankowych pożyczkach hipotecznych.

Kto może podpisać umowę pożyczki hipotecznej?

Co do zasady, pożyczkobiorcą w przypadku umowy pożyczki hipotecznej musi być właściciel nieruchomości. Sprawa wydaje się więc bardzo prosta: jeśli posiadamy prawdo własności do mieszkania, domu, działki czy gospodarstwa rolnego, potrzebujemy pożyczki w wysokiej kwocie oraz mamy udokumentowane dochody, to możemy skorzystać z oferty jednej z firm pożyczkowych działających w tym segmencie. Gdy współwłaścicieli nieruchomości jest dwóch lub kilku, do umowy pożyczki przystąpić muszą zazwyczaj wszyscy właściciele nieruchomości. Pożyczkodawca raczej nie udzieli pożyczki hipotecznej zabezpieczonej jedynie na udziale w nieruchomości. Z drugiej jednak strony część firm pożyczkowych umożliwia pożyczenie pieniędzy przez osoby niebędące właścicielami nieruchomości, o ile znajdą współ-pożyczkobiorcę dysponującego nieruchomością. Wtedy obie osoby przystępują do umowy pożyczki, a pożyczkodawca bada zdolność kredytowej jednej z nich oraz wartość nieruchomości należącej do drugiej osoby. I, co niezwykle ważne, musimy pamiętać, że umowę taką podpisać mogą jedynie osoby pełnoletnie nie pozbawione prawa do dysponowania własnym majątkiem.

Jakie są wymagane dokumenty do podpisania umowy pożyczki hipotecznej?

Pożyczkobiorca starający się o pożyczkę hipoteczną ma nieco trudniejszą drogę przed sobą niż osoby starające się chociażby o pożyczkę chwilówkę. I choć formalności będzie o wiele więcej, to spowodowane jest to kwotą pożyczki i formą zabezpieczenia. Najczęściej umowa pożyczki hipotecznej sporządzana jest na kwotę kilkudziesięciu tysięcy złotych, więc wszystkie strony umowy muszą być właściwie zabezpieczone. Wymagane dokumenty możemy podzielić na dwie części: dokumenty osobiste i dokumentujące dochody oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. W tej pierwszej grupie znaleźć może się dowód osobisty, legitymacja emeryta / rencisty, zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, wyciąg z konta z potwierdzeniem wpływów, dokumenty dochodowe z prowadzonej działalności gospodarczej czy PIT złożony za poprzedni rok. Wszystko zależy oczywiście od wymagań pożyczkodawcy oraz od źródła dochodów pożyczkobiorcy. Jeśli zaś chodzi o dokumenty dotyczące nieruchomości, to wśród najczęściej wymienianych przez firmy pożyczkowe możemy wskazać: akt nabycia nieruchomości, wypis i wyrys z rejestru gruntów, plan zagospodarowania przestrzennego czy zaświadczenie z Urzędu Skarbowego potwierdzającego zapłacenie odpowiedniego podatku. Lista wymaganych dokumentów będzie zależna od rodzaju nieruchomości – mogą być one inne dla gospodarstwa rolnego, a inne dla mieszkania czy samej działki budowlanej. Listę wymaganych dokumentów zawsze przygotowuje pożyczkodawca w porozumieniu z kancelarią notarialną, bo to właśnie notariusz określa wszystkie niezbędne dokumenty wymagane do ustanowienia zabezpieczenia pożyczki hipotecznej.

Koszty pożyczek hipotecznych

Każdego interesować będą również koszty pożyczek hipotecznych – w końcu od wysokości prowizji, oprocentowania i innych kosztów zależeć będzie to, ile należy w sumie oddać pieniędzy. W przypadku pożyczki hipotecznej musimy liczyć się z czterema istotnymi kosztami. Są to:
1. Prowizja – najpoważniejszym kosztem związanym z pożyczką hipoteczną jest prowizja. Jej wysokość jest zawsze negocjowana indywidualnie pomiędzy pożyczkodawcą i pożyczkobiorcą. W zależności od ustalonych warunków może ona wynosić od kilku do kilkudziesięciu procent i najczęściej doliczana jest do kapitału pożyczki.
2. Odsetki – wśród kosztów związanych z taką umową nie może zabraknąć również informacji o oprocentowaniu. Nominalne oprocentowanie w przypadku takich umów waha się od zera do oprocentowania maksymalnego (czterokrotność stopy lombardowej ustalonej przez Narodowy Bank Polski), lecz najczęściej strony ustalają oprocentowanie na poziomie kilku procent w skali roku. Nie należy tego wskaźnika mylić z Rzeczywistą Roczną Stopą oprocentowania, która może być wielokrotnie wyższa.
3. Koszt aktu notarialnego – istotnym kosztem każdej umowy zabezpieczonej hipotecznie będzie koszt przygotowania i podpisania umowy w kancelarii notarialnej. W zależności od wielu czynników koszt ten może wynieść od kilkuset złotych do kilku tysięcy złotych i zależy głównie od wartości pożyczki, skomplikowania sprawy oraz tego, czy uda się wynegocjować z notariuszem nieco niższe koszty.
4. Koszt operatu szacunkowego – nie każda firma pożyczkowa, ale większość z nich, wymagać będzie dostarczenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki. Na podstawie wyceny jest dokonywana kalkulacja zdolności kredytowej i maksymalna kwota udzielanej pożyczki. Koszt operatu szacunkowego może wynieść od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy złotych w przypadku bardzo wartościowych lub skomplikowanych w wycenie nieruchomości.

Wymienione powyżej koszty i opłaty należą do tych najczęściej stosowanych. Niektóre firmy pożyczkowe nie będą wymagały od klientów dostarczenia operatu szacunkowego, inne jednak mogą wymagać dodatkowych dokumentów czy opłat – chociażby składki ubezpieczenia na życie czy ubezpieczenia nieruchomości. Zawsze warto przeanalizować wszystkie koszty i spróbować negocjacji – być może uda się przekonać pożyczkodawcę do zmniejszenia części kosztów. Dobrą praktyką jest również dokładne przeanalizowanie rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania i porównanie kilku ofert – dzięki temu będzie możliwe wybranie tej najkorzystniejszej.

Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Na naszą zdolność kredytową wpływ ma wiele czynników: zatrudnienie, wysokość wynagrodzenia, inne zobowiązanie finansowe. Ale każdy bank inaczej określa zdolność kredytową. Możemy się starać o otrzymanie kredytu, ale nadal nam odmawiają. Warto więc poprawić swoją zdolność kredytową, aby uniknąć kolejnych odmów.

Czym jest i wpływa na naszą zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to nic innego, jak wysokość naszych dochodów pomniejszona o wszystkie zobowiązania. Ale na zdolność kredytową maja też wpływ inne czynniki: wiek, stan cywilny, polityka cenowa banku.

A jak poprawić zdolność kredytową?

Jako że banki zwykle udzielają kredytów na podstawie różnych czynników, także nasza zdolność kredytowa, warto ją poprawić, nim zdecydujemy się odwiedzić placówkę bankową.

– ureguluj wszystkie dotychczasowe zobowiązania – Twoja zdolność kredytowa będzie o tyle niższa, o ile wyższe masz raty do spłacanie, w momencie ubiegania się o nowy kredyt. Bank bierze pod uwagę wszystkie Twoje zobowiązania finansowe ( nawet alimenty) nim zgodzi się udzielić Ci kolejnego kredytu. Warto zatem uregulować pozostałe długi w miarę możliwości, nim złoży się kolejny wniosek w banku,

– karta kredytowa i limity na nie – gdyż oba te czynniki mogą wpłynąć negatywnie na Twoją zdolność kredytową. Bank może słusznie doliczyć nawet kilka procent wysokości limitów do Twoich miesięcznych wydatków, jeśli posiadasz takie produkty,

– współkredytobiorca na tak – druga osoba, z którą zdecydujesz się zaciągnąć kredyt może wpłynąć pozytywnie na rozpatrywany wniosek, szczególnie jeśli współkredytobiorca ma swoją, bardzo dobrą, zdolność kredytową,

– zadbaj o swoją historię kredytową – w momencie, gdy starasz się o kredyt, bank może uzyskać informacje na temat Twoich poprzednich zobowiązań z BIK. Są tam przechowywane dane na temat wszystkich kredytów, które zaciągałeś w ciągu poprzednich 5 lat. Warto pomyśleć wcześniej nad swoja historią kredytową i zadbać o swoje 5 gwiazdek w BIK ( najwyższa ocena historii kredytowej ),

– korzystaj z innych produktów banku – bank będzie Cię tez oceniał przez pryzmat tego, czy posiadasz albo korzystasz z ich produktów. Pomoże Ci to negocjować warunki kredytu, a przy tym w oczach banku jesteś lojalnym i wiarygodnym klientem,

– raty równe, a waluta PLN – raty równe, w porównaniu z malejącymi, nie obciążają bardzo budżetu, a zobowiązanie otrzymane w polskiej walucie nie naraża kredytobiorcy na żadne wahania kursu walut,

– zwiększ dochód – chodzi tu, oczywiście, o dochód netto i to udokumentowany. Jest to przede wszystkim wynagrodzenie, renty, umowy zlecenia, premie i prowizje, ale też inne regularne wpływy,

– zmniejsz koszty utrzymania – wydatki, jakie ponosisz na utrzymanie samochodu, mieszkania, a nawet te przeznaczone na żywność, są rozpatrywane przez bank, dlatego warto postarać się o to, aby były możliwie jak najniższe,

– wkład własny – zdarza się, że bez wkładu własnego, kredyt jest wręcz nieosiągalny. Zresztą banki przychylnie patrzą na kredytobiorców, którzy ów wkład posiadają. Dlatego warto zadbać, albo o odłożenie wymaganej sumy, albo o poręczenie wkładu własnego, które może być ustanowione na podstawie hipoteki pod inną nieruchomość,

– negocjuj – w każdej instytucji pracują ludzie. Warto więc wejść na pole negocjacji z nimi, niż bez sensu godzić się na przedstawiane przez nich warunki. Możesz przecież wynegocjować niższe oprocentowanie, czy inna marżę kredytu.

Nasz zdolność kredytowa wpływa na to, czy możemy zaciągnąć kredyt w banku, a przede wszystkim wpływa na warunki umowy zawartej między bankiem, a nami. Dobra zdolność kredytowa jest trudna w osiągnięciu, szczególnie dla osób młodych, ale nie jest niemożliwa.